拿走!休闲农业拿地和土地流转实用技巧12招!

拿走!休闲农业拿地和土地流转实用技巧12招!

FABUSHIJIAN : 2018-09-12

​​​休闲农业的拿地,是众多休闲农业和乡村旅游投资者关心的老大难问题。实际操作中,如何以较低的成本顺利获取土地使用权,是休闲农业项目开发成功的基础和关键。土地成本是大头,做休闲农业,流转或集中起来的土地,既是庄园主的主要财富,也是当之无愧的主要风险之一。做农业,一不小心上百万、上千万就进去了。拿地过程中要考虑的两个要素:省钱、安全。小编给您整理了休闲农业拿地和土地流转的实用技巧12招,供大家参考:

 

1、招商合作式拿地,更优惠更安全

土地获取方式主要有招商合作式与主动获取式两种方式。

现在各地政府都有发展休闲农业和招商引资的愿望。招商合作式,是指当地政府或当地农村集体经济组织有意愿发展休闲农业项目,以优惠土地承包价格等方式招商或以土地入股合作方式招商共同开发的形式。此种方式,获取土地的成本较低,且往往会有配套优惠政策,是比较理想的土地获取方式,在项目规模较大时比较适用。而且土地往往是集中连片,有开发的便利条件。

从实际操作上,有实力、有条件的投资人,尽量从上往下走,签约租地租村落房子。转型做休闲农业的投资者,如果面积在几百亩以上,一般都具有一定的实力和基础。如果选地时能够从上往下走,从市县到镇再进村子,比直接跟农民个体签约流转,要便利和更有保障很多。

 

2、主动获取式流转,更灵活

主动获取式土地流转,这也是休闲农业项目的主要土地获取形式。土地流转又分为两类,即:土地承包经营权流转和集体建设用地流转。通过和农民个体签约或村集体签约流转土地,这种方式比较灵活,通常适用于中小型休闲农业投资者或经营者。但是所花费的成本、时间和精力通常要比招商合作式为高。

 

3、优先选两种好资源

(1)使用四荒地和国家政策支持的土地

“四荒地”是农村较丰富的土地资源,包括依法归我国农民集体使用的“四荒地”和农民集体经济组织所有的“四荒地”,具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。。

除了四荒地以外,还有一些其他地,如旧矿区的生态恢复、法制基地等等,属于国家政策特殊支持的土地,如果能进行租赁,也会大大节省用地成本。

(2)废弃空心村

城镇化的快速发展,令大量农民进城买房,农村房屋闲置,田地疏于管理。实际上,在新农村集中居住后,闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。

废弃的空心村,会越来越抢手。休闲农庄老板要清楚,未来,闲置的土地资源和创意,是休闲农业最重要的两块资源。

 

4、流转土地要经权利当事人和村委会同意

根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”在农村存在很多无处分权人流转他人土地的情形,比如父亲把外出打工儿子的地包给他人了,儿子把父亲让他耕种的地包给他人了,代管人把别人让他代管土地转让给他人或过户到自已名下等情形。这些情况都属于无处分权人未经授权私自处分他人财产的行为,如果权利人不予追认,无处分权人签订的土地流转合同应认定为无效合同。

根据《农村土地承包法》第十八条规定“承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的,经发包方同意后,当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权变更、注销或重发手续。”最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十三条规定“承包方未经发包方同意,采取转让方式流转其土地承包经营权的,转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”根据法律规定,以转让方式流转土地的必须经发包方村委会同意才能有效,否则转让合同无效。

 

5、不超过法规规定期限

根据《农村土地承包法》第二十条规定“耕地的承包期为三十年。” 第三十三条第(三)项规定“流转的期限不得超过承包期的剩余期限。” 我国农村第二轮土地承包发生在1998年,第二轮承包期限到2027年12月31日结束。因此土地流转不能超过剩余期限,也就是不能超过2027年年底,如果流转期限超过这个期限,那么超过部分无效。

“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

 

6、走正道,离高压线远点

租用或流转土地、房屋等,合同签订时一定要符合国家法律法规,走正道,不要有猫腻,不打“擦边球”。不与国家有关土地、规划政策等红线相冲突。

比如,常碰到有人问“基本建设用地”的问题,我做休闲农业,能否调规变性?这种情况下,甭管您有什么背景,不要有侥幸意识。不然,受伤的还是你自己。

 

7、租赁或接收别人赔钱的农庄,进行运营

现在休闲农业方兴未艾,进入的投资者与日俱增。但是,总体上“宏观报喜,微观报忧”,据农业部休闲农业处处长邵建成透露,35%的休闲农业经营者属于亏损状态,很多农庄都在赔钱经营,水电路齐全,厕所、停车场、餐厅、住宿一样不少,就想找合作伙伴或者将园子盘出去,这样的园区很适合盘过来调整或改造,做亲子农庄或自己定位的项目,而且省去很多前期投入成本,更重要的是,节省时间,节省前期的手续。

 

8、在景区切一块地方经营,节约成本

做农庄要学会借势,很多景区不仅配套成熟,人流量还多,在这样的地方包一块地,比如做亲子农业,即能借势引流,还能节省成本。就是一个不错的选择。

 

9、要看村委会和民风

村委会和民风是选址和拿地过程中的2个软条件,也是2个极重要却鲜为人知的秘密。休闲农业的投资人越早了解越早受益:

(1)战斗堡垒型村两委,和具魅力的村带头人(村主任或村委书记);找到一个有能力、有魄力、有人格魅力的村支书(村长)合作很重要!

(2)淳朴村落民风。

各位,休闲农业以后是要长久和当地村民打交道的,你会体会到,当地村民和客户一样,其实都是你的衣食父母~~中国一向讲究人情,强龙不压地头蛇,后续碰到矛盾和问题,很难办。如果当地村委会很有力量,村支书(村长)有眼光又很有人格魅力,即使碰到个别刁钻村民,他十有八九也能帮你轻松解决。

怎么看?决策前,住上一两月。在选址和土地流转的决策机制上,建议在所中意的休闲农业备选地小住一两个月,了解当地的山水环境,村俗民风,然后再决策。

 

10、“金手铐”长期捆绑村集体利益比一次性买断更管用

这点是从长远来说的。上面提到,休闲农业以后是要长久和当地村民打交道的,得考虑长远。推荐有效的一招,长期捆绑好村委会、合作社的利益,和村委会、合作社签订股权、入股联营或长期分红合作合同,利益共享,风险共担,这样能从源头和机制上,避免很多问题。

11、为了集中连片,土地是可以置换的

当待开发的项目用地规模比较大时,租用农户土地分部比较分散,无法集中经营和管理。这时,可与农户商谈,用互换土地承包经营权的方式,把分散的土地置换为集中的土地而进行开发。当然,也可以由村集体出面,采取反租倒包等方式,由把农户的承包地反租过来,集中连成一片,给予农户适当的经济补偿,然后再向该农村集体经济组织租赁的土地流转方式。

 

12、能不打官司,就不打官司

拿地作为休闲农业四大风险策源之一,有时难免会出纠纷。搞农业的人都知道:要想在农村长期扎根经营,最有效的维权手段,最好是能不打官司解决的、就不打官司。否则往往赢了官司维不了权,有不少亲历者在经历过血泪教训后才发现,农村与城里不一样,如果在拿地后续中遇到纠纷,“一旦遇到农民违约,企业往往处于弱势地位。”怎么办?这时候,启动初要未雨绸缪;运营中,讲情讲理最后才讲法,还要有技巧。