时下最火的田园综合体到底怎么搞？这是目前多界多行业比较关注的热点及问题。

  如果政府的任性投资与民企的投机巧取“交融”于一体，形成的投资项目，无异于用泥巴捏出来的畸形人，面对市场大潮，只能变为一滩稀泥。

1.“田园综合体”的多方投机思维是失败的原因

其实，大家心里都很明白，一些地方政府的“投机”思维是：既然民间资本像猫一样喜欢吃腥，那我就先拿一点好处和承诺把你套进来；然后再立项忽悠上级政府，套取上级财政支持。

从某种程度上讲，对于地方而言，这是“两全其美”的事情，既扩大了地方投资，又有了政绩项目，还卖了人情。

但冷静想一想，地方政府固然把转移支付的财政资金和民营资本都“套”进来了，但项目做夹生后，既不具备盈利能力，也极大地浪费了土地资源。

2.“田园综合体”运营的五大死穴

一是缺乏合理的“产业植入模式”。

很多投资人很任性，单靠个人情怀玩个性，盈利模式不清晰，对于如何植入适宜的产业项目和完善产业落地条件，全然不懂，结果做成夹生饭，欲丢不忍再投无力。

二是没有产业融合条件，生搬硬套地要把一二三产业融合到一起。

很多所谓的三产融合，不过是“形而上”的貌合神离，既缺乏有效的“消费流”导入渠道，更没有客户体验价值。供给与需求严重错位。很多投资人愚昧到把自己个人的消费喜好和臆想，作为投资经营的理念，全然不顾市场自身的规律。

三是缺乏严肃的消费链设计和基于消费心理的消费环境营造。

虽然不少投资人是基于“田园风光”打旅游牌，但是“缺乏消费链设计和消费环境营造”，而且中国多数投资人压根儿就不懂“消费链设计”是怎么回事，明显缺乏有参与国际休闲旅游类项目消费链设计经验的专家，只是靠个人喜好做单体设计的人太多，各种单体设计之间缺乏“融合度”。

四是缺乏合格的投资运营主体。

谋划田园综合体项目，应当清醒认识到：一方面，农村生产力水平太低，农民中能脱颖而出有投运能力的优秀农民毕竟非常稀少；另一方面，城市产业资本、产业力量进入农村仍存在一定程度的政策障碍或者“陷阱”。如果没有合格的投资运营主体，任何投资几乎是在玩“打水漂”游戏。

五是以投机心态骗国家补贴者大有人在。

不少有这种动机的人，压根儿就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持资金，就立即找退路，人为“休克”项目。用行政刮风的方式搞田园综合体，本身就是给擅长“玩猫腻”的人创造发财机会。

3.“田园综合体”成功的四大前提

一是必须有合格的投资运营主体。

这是大前提，如果没有合格的投运主体，政府不应该盲目立项和给予投资扶持。

核心“消费流”群体到达项目所在地的自驾车时间，应当在20-60分钟以内；项目运营，首先要设法满足这个半径范围内的有效消费群体的需求。这样的位置，可以保障每周7天都会有适宜的消费者。不要动辄就想吸引国内外中高收入群体。

消费链设计的核心是适合消费者需求结构的产品结构构成的消费时间链。也就是说，如果一个项目的消费链设计为5小时，那么5小时的产品结构是否合理，非常重要。

四是有与资源结构和空间商业环境相吻合的“产业植入模式”。

田园综合体的核心在于“综合体”，“田园”是消费环境，“综合体”是盈利主体。好的田园综合体项目中，除了农产品直销外的其他多元商业业态的收入，应占到总收入的65%-70%。核心思路是：基于消费链植入产业项目，并完善项目落地条件。

4.总结

好项目用在空间商业环境分析、产业植入谋划、消费链及休闲产品设计、商业策划及规划设计的时间，比整个项目建设工期还要长。